办公空间使用规划 

办公空间使用规划（Occupancy Planning）是一项专业策略服务，通过分析员工数量、空间使用模式及办公方式等数据，帮助企业了解实际空间需求，并合理规划企业房地产配置。
 

随着混合办公模式在中国市场逐渐普及，员工到办公室办公的人数会因不同工作日而产生变化，传统基于固定人数和人均面积标准的空间配置方式已难以匹配实际空间使用需求。通过从周期性空间盘点转向持续的数据驱动管理，企业可以减少因空间低效使用造成的资源浪费，并根据实际业务需求优化房地产组合，而非依赖过往经验进行决策。

空间占用率（Occupancy）反映办公空间的人员配置情况，即有多少人员被安排使用该空间；空间利用率（Utilization）则衡量该空间在特定时间内实际被使用的程度。
 

在中国市场，办公空间名义上配置的人员较多，往往会掩盖实际到场人数偏低的情况，因此区分这两个指标至关重要。领先企业会综合分析传感器数据、门禁刷卡记录和 无线网络连接数，识别并排除“被动占用”的情况，例如工位上留有个人物品，但实际无人使用。这些数据往往表明，办公空间虽然在人员配置上看似已满，实际空间利用率却常常只有约 50%。通过更准确的测量，企业可以发现看似“满员”的办公空间中潜藏的优化机会。

对于中国的企业房地产负责人而言，首要任务已从单纯降低成本转向优化房地产组合，重点包括：

• 根据实际空间利用数据，确定各办公地点的保留、整合或退出方案；
• 提升数据质量，为各项决策提供可靠依据；
• 加快推行共享工位模式，在不影响员工办公体验的前提下提高空间使用密度；
• 将可持续发展目标纳入房地产组合策略，以满足严格的环境、社会和治理（ESG）合规要求。
   

最终目标是打造规模与实际需求相匹配的高质量房地产组合，为企业灵活开展混合办公提供支持。

中国大多数企业所承担的办公空间成本，所对应的面积接近员工实际使用面积的两倍。由于平均空间利用率往往低于60%，企业面临的财务负担不容忽视。对于规模较大的企业房地产组合，空置空间产生的租金、物业管理费和公用事业费用，每年可能造成数百万元人民币的额外支出。
 

除租金外，企业还需承担暖通空调、照明和清洁等难以避免的运营成本。这些成本并不会随着空间占用率下降而同比减少，导致大量资金被闲置或低效使用的办公空间占用，无法投入核心业务发展或技术升级。

利用不足的办公空间会产生大量不必要的碳排放，与中国的“双碳”目标背道而驰。当办公楼近半空间处于闲置状态，而暖通空调和照明系统仍按满负荷运行时，会造成20%至25%的能源浪费。
 

企业可以利用办公空间使用数据，根据实际需求调节通风和照明系统，从而显著降低能源消耗强度。此外，通过整合利用不足的楼层或办公楼，企业可以减少相应空间产生的隐含碳排放和运营碳排放，为实现环境、社会和治理（ESG）报告所要求的范围一和范围二减排目标带来即时且可量化的成效。