设施管理

综合设施管理涵盖保障商业物业安全、稳定及高效运行所需的各类楼宇运营与维护服务，包括硬服务（楼宇系统与基础设施运维）、软服务（面向使用者的服务），以及科技赋能的运营管理。

仲量联行的综合设施管理服务涵盖七大核心领域：

• 机电维护：对暖通空调（HVAC）、配电、给排水及楼宇自控系统开展预防性维护和故障维修，并为数据中心、医疗机构及生命科学设施等关键运营环境提供7×24小时支持。
• 工程服务：提供驻场及移动工程服务、楼宇系统优化、能源管理和基础设施全生命周期规划。仲量联行在全球拥有20,000名工程技术及相关专业人员。
• 清洁与环境服务：提供日间及夜间清洁、消毒、废弃物管理和回收服务，并根据空间使用数据灵活安排作业，在降低成本的同时提升可持续发展表现。
• 场地与楼宇外围维护：提供园林绿化、除雪、停车区域维护、室外照明，以及楼宇外墙、门窗和屋面等部位的维护服务。
• 安保与出入管理：涵盖实体安保、门禁系统、访客管理及应急响应协调。
• 供应商管理：统筹各类服务的采购、合同管理、绩效监控和成本优化，并通过仲量联行Marketplace平台开展集中采购，享受预先议定的协议价格。
• 科技与数据分析：通过Corrigo CMMS（计算机化维护管理系统）和仲量联行楼宇智能化平台，实现工单管理、资产追踪、预测性维护和绩效报告。

将设施管理外包给专业服务商，可帮助企业降低运营成本，以更具成本效益的方式获取内部难以自行配置的科技能力与专业人才资源，将部分运营风险转移给专业合作伙伴，并使资本投入和管理层精力更加聚焦于核心业务。

仲量联行总结了推动企业采用设施管理外包模式的六项战略价值：

• 规模效应带来的成本优化：专业设施管理服务商可凭借大规模管理和集中采购能力降低运营成本。仲量联行Marketplace平台覆盖400多万种产品，并通过预先议定的价格，帮助客户将用品和材料采购成本平均降低14%。
• 无需额外资本投入即可获得科技支持：企业级CMMS、楼宇智能化平台和人工智能分析工具通常需要大量前期投入。仲量联行的科技生态系统包括Corrigo CMMS、楼宇智能化平台及仲量联行Azara分析平台，设施管理客户可直接使用相关科技工具，无需自行承担资本投入。
• 专业人才与资源储备：仲量联行在全球拥有50,000名设施管理专业人员、20,000名工程师及1,700多名获得IFMA认证的专业人员，能够在不同地区和专业领域为客户提供内部团队难以独立配置的专业能力与资源支持。
• 运营风险转移：外包可将合规风险、人员管理及运营责任转移给具备专业管理体系和保险保障的服务商。仲量联行在消防与生命安全、环境管理及行业特定法规等方面建立了完善的合规体系。
• 基准分析与持续优化：仲量联行基于全球约2.04亿平方米的管理空间开展绩效基准分析，识别单一场地自身难以发现的运营优化机会。
• 聚焦核心业务：外包可帮助企业管理层将内部资源和管理精力从日常设施管理运营中释放出来，投入能够创造收入的核心业务。

计算机化维护管理系统（CMMS）是一种企业级软件平台，可集中管理工单、预防性维护计划、资产追踪、供应商协同及设施管理支出分析，以自动化、数据驱动的方式替代表格记录和人工操作流程。

作为现代设施管理的核心运营平台，CMMS通常涵盖以下功能：

• 工单管理：自动创建、分派、追踪和关闭工单，既包括员工提交的服务需求，也包括传感器自动触发的警报。仲量联行Corrigo CMMS每年在110万处设施中处理1,850万张工单，服务超过500万名用户。
• 预防性维护计划：根据固定周期或设备运行状态安排维护保养，确保楼宇系统在发生故障前得到及时检修，从而减少紧急维修，并延长设备使用寿命。
• 资产管理：追踪楼宇设备的完整生命周期，包括安装日期、保修状态、维护记录、更换成本及剩余使用寿命，为资本规划提供数据支持。
• 供应商管理：统一管理服务商网络的工单派发、绩效监控、发票核对及服务水平协议（SLA）履约情况。Corrigo拥有由70,000多家经过严格审核的服务商组成的合作网络。
• 支出分析：按类别、楼宇、供应商及资产实时掌握设施管理支出，并及时识别降本机会和预算偏差，避免问题进一步扩大。
• Corrigo可带来可量化的运营成效：平均每张工单可节省2.5小时的处理时间，设施管理年度支出可降低10%。

智能楼宇通过物联网（IoT）传感器、楼宇自控系统（BAS）和人工智能分析，实时监测并优化楼宇运行表现，帮助设施管理团队从被动响应转向预测性、数据驱动的管理模式。

楼宇智能化应用可从四个方面提升设施管理运营：

• 楼宇系统自动调节：IoT传感器可检测楼宇内的人员在场情况、温度、湿度、空气质量及照明水平。BAS根据实时情况自动调节暖通空调、照明和通风，与按固定时段运行相比，可降低20%至30%的能源消耗。
• 预测性维护：持续监测设备运行状况，可在故障造成停机前发现潜在问题。暖通空调设备的振动传感器、电气系统的电流监测器及管道系统的压力传感器，能够识别人工巡检可能遗漏的异常。
• 使用者体验：智能楼宇平台可追踪环境状况及空间使用情况，帮助设施管理团队根据实际使用模式优化舒适度、空气质量和服务安排，而非依赖经验判断。
• 能源优化：通过实时能源监测、需求响应系统集成及人工智能排程，降低能源成本。

全球智能楼宇市场预计到2033年将达到5,540亿美元。采用楼宇智能化应用的建筑，运营成本可降低10%至15%，特定系统的节能幅度可达30%至50%。

仲量联行智能楼宇平台将IoT传感器、BAS与CMMS整合至统一运营界面，帮助设施管理团队通过单一平台管理楼宇运行表现。

设施管理是企业落实可持续发展及环境、社会与治理（ESG）承诺的重要运营环节。通过日常能源管理、废弃物减量、水资源节约及楼宇运行优化，企业可将可持续发展策略转化为可衡量的运营成果。

仲量联行设施管理团队主要通过以下五项运营措施，在楼宇层面落实企业的可持续发展目标：

• 能源管理：优化暖通空调（HVAC）系统、采用LED照明、改善楼宇外墙、门窗及屋面等围护结构，并根据空间实际使用情况灵活调整设备运行计划。暖通空调系统约占商业楼宇能耗的39%至60%，因此，优化暖通空调系统通常是楼宇节能工作中最具影响力的措施之一。
• 废弃物减量与回收：审查废弃物的类别及流向，管理回收与堆肥计划，并追踪废弃物分流率。设施管理团队还负责相关供应商合同管理及合规监控，并为企业ESG信息披露提供废弃物分流数据。
• 水资源节约：通过升级节水洁具、优化灌溉系统、加强冷却塔管理及开展漏水检测，减少水资源消耗。在受干旱影响的市场中，节水不仅能够降低运营成本，也有助于企业满足相关监管要求。
• 室内环境质量：通过空气质量监测、通风系统优化及绿色清洁措施，支持WELL与Fitwel认证，并兼顾使用者健康与可持续发展表现。
• 排放追踪与合规：收集能源及公用设施数据，计算范围一及范围二碳排放，并为楼宇绩效标准（BPS）、ENERGY STAR基准评估及企业ESG报告准备楼宇层面的相关数据
  与资料。

建造领域产生的碳排放约占全球碳排放总量的40%。仲量联行研究显示，获得绿色认证的楼宇可实现7.1%至11.6%的租金溢价，表明良好的可持续发展表现不仅能够带来环境效益，也有助于创造财务回报。

仲量联行的设施管理服务拥有三项相互协同、难以被竞争对手复制的优势：以Corrigo CMMS为核心的自有科技生态系统、由全球50,000名设施管理专业人员支撑的运营规模，以及基于商业地产行业规模最大的设施管理基准数据库形成的数据洞察。

仲量联行的设施管理差异化优势体现在三大方面：

• 科技生态系统：仲量联行的科技平台专为企业级设施管理场景构建。Corrigo CMMS管理110万处设施，拥有500多万名用户，每年处理1,850万张工单；仲量联行智能楼宇平台集成IoT、BAS及人工智能分析；仲量联行Azara提供人工智能驱动的市场洞察；仲量联行Marketplace平台则支持采购优化。
• 规模与专业能力：仲量联行在全球拥有50,000名设施管理专业人员、20,000名工程师及专业人员，以及1,700多名IFMA认证专业人士，管理面积约2.04亿平方米，服务覆盖80多个国家/地区和10余个行业，包括医疗健康、生命科学、数据中心、公共部门及制造业。规模优势使仲量联行具备更充足的人才储备、更广泛的地域覆盖，以及跨项目共享经验与洞察的能力。
• 数据洞察：仲量联行基于约2.04亿平方米设施运营数据建立的基准数据库，可支持广泛而深入的绩效对标；仲量联行的年度《全球设施管理现状报告》覆盖17个国家的248家企业，已成为行业重要的设施管理洞察及基准参考。