“模块化+预制式”提升数据中心资产可流转性，推动存量资产可分层、可定价、可交易

• 形态变革：数据中心正从“按需定制的固定建筑”转变为“工厂预制、现场拼装、可扩容的模块”，交付周期从以年计压缩至百天计。
• 市场潜力：仲量联行预计，到2030年全球模块化系统与微型数据中心年销售额有望达到480亿美元，五年年均复合增长率约35%。
• 交易重构：模块化将“产能”转化为可标准化、可拆分、可分期的单元，为投资者打开了全新的交易空间。在中国，模块化的意义更集中在存量资产——过去难以拆解的重资产开始可被分层、单独定价、被交易。
   

上海，2026年9月24日——近年来，随着全球资本加速涌入数字基础设施领域，数据中心的资产形态正发生根本性变化：从“按需定制的固定建筑”，变成“工厂预制、现场拼装、可扩容的模块”。仲量联行预计，到2030年全球模块化系统与微型数据中心年销售额有望达到480亿美元，五年年均复合增长率约35%。国内行业研究数据显示，2025年中国模块化数据中心市场规模超过280亿元、占全球份额近30%，同比增长约26%。

据仲量联行观察，模块化技术不仅打破了传统数据中心整体建设、整体交易的局限，更为投资者打开了全新的交易空间。

模块化技术的核心在于将供电、冷却、安防等系统在工厂并行预制，运抵现场后进行拼装，交付周期从以年计压缩到以百天计。例如，阿里云基于CUBE 5.0架构，已将大型人工智能数据中心的交付工期缩短至100天，整体建设成本较上一代下降超过10%。相比之下，国内同类项目的传统交付周期通常为6至12个月，美国则长达12至18个月。仲量联行预测，在规模化组装的趋势下，到2030年超大规模数据中心园区的部署周期有望缩短至12个月以内。

更关键的是，在提速之余，模块化把“产能”变成了可标准化、可拆分、可分期的单元：过去一栋数据中心只能整体设计、建设和交付，交易也因此被绑定在自建周期之后；现在，供电、冷却 等系统在工厂预制为独立模块，可以分阶段上线、边运营边升级。这一模式已在市场落地——仲量联行华东区投资与资本市场部资深董事郑凯元表示，国内已有集装箱式数据中心以这种方式落地的案例。因此，资产的买卖与股权流转，从此不必再等一栋楼盖完，交易空间由此被打开。

仲量联行中国区研究部总监姚耀指出：“模块化提升了数据中心作为资产的可流转性。在中国，东数西算统筹、国资与运营商主导供给，新建更多沿着既定规划推进；模块化的意义因此集中在存量——过去难以拆解的重资产，开始可以被分层、被单独定价、被交易。”

需求端的分化进一步推动了资产的分层。全球范围内，AI公司与部署AI业务的企业看重交付速度，可以接受集装箱等预制形态；而银行等金融机构出于数据安全与物理隔离的考虑，仍偏好传统建筑。两类需求并存，各自对应不同的资产与资金。在中国，数据中心作为特殊的资产类别，更多由国资平台与头部运营商持有，外资受准入约束，多以股权方式参与。数据中心运营商则通过出让资产包、借道基础设施REITs实现退出，多层次REITs体系正在提升存量资产的流动性。

在资金端，险资组团并绑定跟投，第三方运营商借并购扩大规模，跨境资本也在寻求入口。资金结构的变化则是全球性的：仲量联行预测，2026年全球数据中心核心基金募资规模有望突破500亿美元，核心策略占募资活动的比重已从2023年的约9%升至约24%，资本构成正从机会型开发转向核心稳定资产；仲量联行追踪的全球市场数据显示，机会型基金的开发利润率可达50%；而随着行业成熟、早期投资者寻求退出，核心策略正成为新的主力。

此外，融资工具同样在多元化。数据中心ABS与CMBS的发行规模约每年翻一番，2026年有望达到500亿美元，为持有者提供“保留运营控制权、同时向更广泛投资者群体开放流动性”的路径。

结构性限制的另一面，是专业机构的参与空间。郑凯元表示，险资与头部数据中心合作广泛但非独家，意味着第三方始终有参与的位置；在欧洲，跨境算力租赁已有相对成熟业务，国内则刚刚起步。对大宗交易市场而言，既懂资产端与资金端、又能厘清机遇并促成交易的一方，始终具有价值。

数据中心资本化仍处早期，资产定价与流动性的构建，依赖对资产本身和资本市场两端都熟悉的专业判断。

仲量联行预计，2026至2030年全球数据中心行业将新增近100GW容量，创造约1.2万亿美元的不动产资产价值，并需要约8,700亿美元新增债务融资，全行业总支出接近3万亿美元；截至2025年末，全球数据中心出租率97%、在建项目预租率77%，基本面并未显示泡沫迹象。相比之下，微观层面的定价与流转能力，才是更稀缺的部分。

仲量联行中国区投资及资本市场负责人庞树东表示：“中国数据中心的资本化进程才刚刚开始。当多层次证券化工具把退出通道逐渐打通，流动性本身就会成为价值创造的一部分——这是比‘新增多少容量’更值得资本市场关注的变量。未来五年，中国数据中心市场的竞争，表面看是算力与电力，实质是定价能力与资本组织能力。建立透明的定价基准与多元的退出通道，将是吸引长线机构资本、推动行业走向成熟的关键。”

更多详情，请参阅仲量联行《模块化数据中心：从创新到必然》报告。

1. 模块化如何改变数据中心的交易逻辑？

过去，一栋数据中心只能整体设计、建设和交付，交易被绑定在自建周期之后；而现在，供电、冷却系统在工厂预制为独立模块，可分阶段上线、边运营边升级，资产买卖与股权流转不必再等一栋楼盖完，交易空间由此被打开。

2. 为何说在中国，模块化的意义更集中在存量资产？

在中国，东数西算统筹、国资与运营商主导供给，新建资产更多沿既定规划推进；相比之下，过去难以拆解的重资产通过模块化开始可以被分层、被单独定价、被交易，存量资产的可流转性从而得到实质性提升。

3. 中国数据中心的资本化进程尚处早期，市场的关注点应在哪里？

未来五年，中国数据中心市场的竞争，表面看是算力与电力，实质是定价能力与资本组织能力。建立透明的定价基准与多元的退出通道，将是吸引长线机构资本、推动行业走向成熟的关键。