中国商业地产投资市场流动性改善，上海核心资产配置性价比凸显

上海，2026年8月20日——仲量联行最新数据显示，2026年上半年，中国商业地产投资市场在宏观环境复杂多变的背景下展现出强劲韧性。其中，中国内地市场投资总额达85亿美元，中国香港市场为47亿美元。内资机构继续主导市场，核心城市优质资产流动性逐步改善。

聚焦上海商业地产投资市场，上半年共达成51宗交易，投资交易总额达270亿元人民币，同比上升20%。分季度来看，第一季度成交24宗，投资交易额约146亿元人民币，同比上升27%；第二季度成交27宗，投资交易额约124亿元人民币，同比上升14%，两个季度均实现同比正增长，释放出资本信心回归的明确信号。

从交易规模来看，上海市场在上半年共有7宗单笔金额超10亿元人民币的大宗交易，投资额占总量的53%，有力印证了高价值核心资产对市场复苏的主导作用。从成交区位来看，上半年共有23宗交易落于内环内，投资额占总量的55%，凸显了资本对核心地段稀缺资产的强烈偏好。

从需求结构来看，上半年自用型需求占比增至43%，较2025年全年的18%有显著提升，反映出实体经济主体对上海核心资产长期配置的深度认可。从投资者类型来看，内资买家继续扮演流动性基石的角色，其中企业买家占比56%，机构投资者及险资占比34%。

从资产类别来看，办公楼板块在上半年迎来密集成交，以约60%的投资额占比位居主导地位。险资及寻求自用总部的大型终端用户正积极把握价格修正后的窗口期，精准布局上海核心地段的优质资产。拼多多收购上海星展银行大厦作为总部大楼，以及东亚银行完成对陆家嘴东亚银行金融大厦的战略增持等标志性案例，清晰表明资本正高度集中于具备稳定现金流或战略自用价值的优质办公楼资产。零售板块表现同样亮眼，投资额占比约23%。得益于国内公募REITs市场的稳步推进，具备优质区位与稳定现金流的零售资产包成为资金配置的热点。上海松江万达广场在机构投资人持有3年后成功易主，进一步证实了拥有成熟客流与稳定出租率的优质购物中心仍是机构资金配置的重点。

截至2026年第二季度，上海各主要业态资本化率保持相对稳定，其中办公楼为5.67%，零售为6.19%。在利率持续下行的宏观背景下，优质商业地产项目凭借稳定的收益表现，其相对于其他资产类别的配置吸引力进一步凸显——尤其在工商业土地续期试行指导意见出台后，核心区域存量资产的长期持有价值得到更有力的产权保障，配置性价比优势更加突出。

仲量联行中国区投资及资本市场部负责人庞树东指出：“2026年上半年，中国大宗交易市场特别是上海市场的流动性复苏趋势已逐步明晰，核心资产的稀缺性日益凸显。自用需求的显著崛起和内资资金的持续主导，为市场构筑了更加坚实的底部支撑。与此同时，上海近期率先出台工商业用地续期试行指导意见，'应续尽续'原则明确了企业产权的延续预期，有望进一步释放此前因土地年限不确定性而被抑制的存量资产价值。展望未来，随着买卖双方价格预期进一步接近、买家结构持续多元化，以及公募REITs和城市更新等渠道日益成熟，我们对中国核心城市优质资产的流动性和价值修复前景保持信心。”