亚太区商业地产投资市场回暖，中国核心资产引领市场韧性

上海，2026年8月6日–仲量联行最新资本追踪数据显示，2026年第二季度亚太地区商业地产投资额达455亿美元, 同比增长38%，上半年投资总量达925亿美元，同比增长35%。尽管面临能源通胀、货币波动及供应链中断等挑战，亚太地区仍创下有史以来最强劲的上半年交易量记录。强劲的半导体和汽车行业需求支撑了工业制造业，而全球人工智能资本支出的增加则推动了该地区以科技为主导的出口增长。 

日本市场二季度投资额达106亿美元，上半年总额达238亿美元，各板块交易量均呈现增长态势，其中核心资本收购推动办公楼市场领跑。新加坡市场受两笔大宗交易带动，二季度投资额达67亿美元，同比激增108%，推动上半年投资总额达到182亿美元。澳大利亚市场同样表现强劲，二季度投资额达89亿美元，同比大幅增长82%，推动上半年投资总额达到147亿美元。

二季度，中国内地市场商业地产投资额达48亿美元，同比下降6%，上半年投资总额达85亿美元，同比下降8%，其中办公楼板块投资交易活跃。中国香港市场持续复苏，二季度投资总额为31亿美元，同比大幅增长129%，上半年投资总额为47亿美元，同比增长90%。

2026年上半年，亚太区跨境投资总额达244亿美元，同比增长51%，韩国、新加坡和中国香港成为资本净流入的主要受益市场。与此同时，人工智能（AI）正重塑资本配置逻辑与资产需求。全球AI资本支出的激增推动了数据中心板块的空前热度，例如，黑石集团计划在日本投资300亿美元建设人工智能数据中心；亚马逊承诺在印度追加130亿美元，重点用于扩展AI及云基础设施。

此外，大量交易的回归印证了主流投资机构对重新定价后核心资产的信心复苏。以新加坡市场为例，凯德综合商业信托（CICT）以约30亿美元收购百利宫（Paragon）项目；马来西亚开发商IOI 置业（IOI Properties）以约19亿美元收购亚洲广场第二大厦（Asia Square Tower 2）。这两宗交易表明大型投资机构正在利用市场调整期，积极布局具备防御属性和稳定现金流的核心优质资产。

仲量联行国际资本北亚区负责人夏飏飏表示：“在当前充满不确定性的宏观环境下，资本正加速向科技支持型及增值型资产集聚。投资者的关注点已超越单纯的性价比考量，转而更加重视资产在长期技术变革和能源转型中的适应韧性与现金流稳定性。”

尽管面临宏观环境的挑战，中国商业地产投资市场在2026年上半年仍有韧性表现。内资机构继续主导市场，核心城市优质资产流动性逐步改善。

办公楼板块是交易最为活跃的领域，交易活动高度集中于上海、北京等一线城市。本土险资及寻求自用总部的大型终端用户正积极把握价格修正后的窗口期，精准布局关键城市的核心地段。例如，拼多多以4.95亿美元收购上海星展银行大厦作为总部大楼；东亚银行也成功完成对陆家嘴东亚银行金融大厦的战略增持。这些案例清晰地表明，资本正高度集中于具备稳定现金流或战略自用价值的优质办公楼资产。

零售资产持续受到投资者青睐。得益于国内公募REITs市场的稳步推进，具备优质区位与稳定现金流的零售资产包成为资金配置的热点。例如，上海松江万达广场在机构投资人持有3年后再度易主。这表明具备稳定出租率及成熟客流的优质购物中心，依然是机构资金的重要配置方向。

在政策红利与REITs退出机制完善的双重支撑下，长租公寓资产凭借稳定的现金流持续吸引机构资金，为投资者提供了具备防御属性的配置良机。受益于入境游和国内旅游的稳步复苏，酒店板块的投资势头显著回升，资金主要聚焦于一线及关键二线城市的稳定回报型资产。

香港市场也迎来复苏，主要得益于零售与办公楼板块的显著回暖以及跨境资本的积极回流。此外，在“中企出海”战略的持续推动下，内地投资者对香港办公楼市场的关注度显著提升，尤其青睐可大面积分割出售的资产。

仲量联行中国区投资及资本市场部负责人庞树东表示：“2026年上半年，中国内地及香港商业地产投资市场活跃度提升，核心资产流动性持续改善。当前资本配置逻辑已深度转向兼顾稳定收益与抵御风险的双重驱动，投资者正积极把握估值修正窗口，更加注重资产在长期经济转型中的现金流稳定性与战略价值，持续聚焦并加码配置优质办公楼及零售等类别资产。“