证券日报对话仲量联行 | 险资机构“组队”投资不动产新范式

近日，《证券日报》以北京地标建筑鼎好DH3大厦的产权变更为切入点，深度报道了险资“组队”投资不动产的创新模式。仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜受邀接受采访，就险资的不动产投资趋势发表了专业观点。

*以下为采访节选和汇编。

据报道，北京中关村地标——鼎好DH3大厦于近期完成一笔标志性大宗交易，多家险资机构通过私募股权基金“联合LP+双GP”架构接手该项目。其中，友邦人寿、大家人寿、中宏人寿三家险资机构与无锡城安鼎瑞共同担任LP，并由两家具备丰富商业不动产运营经验的专业机构担任GP。

这并非个例。徐茜茜表示：“近一年险资始终是北京商业地产大宗交易的核心买方，投资偏好进一步聚焦核心区位、运营成熟、现金流稳定的优质地产，投资出价更理性，对资产基本面的考量更为深入。除直接投资外，险资在商业地产领域的投资方式正呈现多元化发展趋势。”

险资不动产投资正告别过往单独出资、自主操盘的模式，迈入合作出资、专业机构受托管理的全新阶段。

险资加速布局商业不动产，本质是对冲利率下行、优化资产负债匹配的主动选择，核心驱动来自三方面：

化解“资产荒”难题

符合险资风险收益要求的优质非标债权新增项目供给持续收缩，私募股权基金、公募REITs成为替代传统非标债权资产的重要工具，帮助险资实现投资资产置换。

对冲长期利率下行风险

近年来，50年期超长久期国债收益率持续低于2.5%，而不动产具备抗通胀属性。截至2025年底，北京办公楼和零售资产的资本化率分别为5.5%和6.3%，显著高于10年期国债收益率，为提升整体投资收益率提供重要支撑。

破解资产负债久期错配

寿险行业负债久期普遍超过10年，普通信用债券资产久期偏短，长久期债券收益率偏低，与负债端匹配度不高，而购物中心、仓储物流、甲级办公楼等成熟物业持续稳定的租金现金流形成“类固收”收益，契合寿险长久期负债配置需求。

对比单一险企独立直投，联合投资模式已成为当前环境下险资配置不动产的主流范式，其核心优势体现在三个维度：

风险防控

险资以LP身份参与私募股权基金，可在一定程度上实现风险隔离，控制单一项目失败对公司整体投资组合的影响。

资金聚合

多家机构联合出资更容易突破单一险企内部集中度管理、年度投资额度及审批流程约束，推动核心城市数大宗项目落地。

资源协同

险资出资平台把控风控底线，专业GP深耕资产改造与租户运营，双方分工协作大幅提升资产运营效率。

尽管不动产投资能填补稳定收益缺口，但险资长期持有商业地产仍需平衡收益与风险。经营现金流波动、市场估值调整及长期流动性压力是需重点防范的三类风险。

徐茜茜预计，未来一年至两年险资投资节奏将保持稳健，重点布局北京、上海等一线核心城市及部分二线城市的标杆物业。资产类型聚焦优质零售地产、长租公寓、养老地产、及处于核心区位的优质办公楼等。随着商业不动产公募REITs 落地，成熟物业的标准化退出通道进一步拓宽，险资将更加重视现金流稳定性、长期运营韧性和退出渠道的可实现性。

从单一险企直接投资到多家险企联合出资、专业机构运营管理，险资布局商业不动产的方式正在发生深刻变革。只有在投资架构、资产筛选、运营管理和退出安排上形成精细化闭环，险资“不动产配置新范式”才能真正走得稳、走得远。

本文部分内容汇编自证券日报《中关村地标建筑——鼎好DH3大厦易主！险资“组队”投资》