2026全球未来办公调研

当前，全球受访的企业管理层和企业房地产负责人中，78%认为，未来三至五年人工智能将对企业房地产组合战略及企业房地产职能产生重大影响。然而，全球仅有15%的受访企业在探索和初步部署人工智能的基础上更进一步，开始在企业房地产运营中积极优化相关应用，并着手为人工智能驱动的企业变革做准备。这一落差反映出，由于人工智能在企业中的应用仍处于早期阶段，员工层面可能发生的变化尚未明朗，多数企业也仍在评估中，尚难全面判断其可能带来的影响。

《2026全球未来办公调研》覆盖全球21个市场，汇集逾2,200名企业管理层和企业房地产负责人的观点，并进一步揭示这一认知与行动落差背后的三项关键挑战。

• 挑战一，企业房地产组合决策有赖于更清晰的人才战略指引。企业的房地产转型路径取决于首席执行官和首席人力资源官就一系列关键问题作出的决策，包括人工智能将重塑哪些岗位、员工的协作模式将如何演变，以及人才将向何处聚集。
  
  
• 挑战二，企业房地产团队创造价值的首要障碍，已从预算限制转向专业能力缺口。本项调研开展15年来，结果首次显示，预算限制已不再是企业房地产团队创造价值的首要障碍；更迫切的挑战，是缺乏具备未来发展所需能力的专业人才。
  
  
• 挑战三，企业的战略愿景与实际可承受的投入之间存在落差。企业希望打造人工智能赋能的高质量房地产组合，但同时面临双重压力：一方面，租金、能源及运营支出（OpEx）等基础成本持续上升；另一方面，人工智能基础设施及相关科技系统又带来新的投入需求。
   

而前述已开始从认知走向行动的15%受访企业，正通过两方面的努力应对上述挑战：一方面，系统解决自身可控的制约因素；另一方面，从房地产组合和企业组织架构两个层面增强适应能力，以应对难以预测的外部变化。

企业仍在适应不断变化的办公生态
 

企业在房地产运营中推进人工智能应用，通常会经历从观察、分析到行动的过程。目前，企业的行动仍主要集中在观察和分析阶段：全球受访企业中，46%正在主动跟踪人工智能的发展趋势，40%正在分析其对企业房地产职能的潜在影响。然而，真正从分析走向行动的企业明显较少，仅33%的受访企业正在建立模型，评估人工智能可能对其房地产组合中分布于不同地点、类型各异的资产产生何种影响。

即便是转型进程较快的企业，也未必能更清楚地掌握其自身的未来发展方向。因此，它们通过敏捷规划，使企业房地产长期投入安排能够更好地适应人工智能的快速迭代。这一做法尤为重要，因为企业房地产转型取决于首席执行官和首席人力资源官在人才战略层面的决策，包括人工智能将从根本上重塑哪些岗位，以及部分任务实现自动化后，员工的协作需求将如何变化。

因此，企业需要同步加强两方面的能力建设：一方面做好快速行动所需的内部准备，并增强房地产组合的调整弹性，以便在方向明确后迅速推进；另一方面建立市场情报体系，持续跟踪岗位转型趋势并预测人才需求。如此一来，企业房地产团队才能从被动响应和执行，转向主动为企业决策提供战略支持。

积极增长预期下，企业仍需重新审视人才与房地产策略
 

尽管员工结构持续演变，多数受访企业仍预计员工总数将实现净增长，并继续以全职用工为主。与此同时，人工智能正推动员工转而从事更高价值的工作，进而带动岗位重构，也为企业拓宽了人才获取渠道。

这反映出人工智能驱动下企业人员结构调整的复杂性：企业会针对部分工作内容缩减人员，同时根据战略需要增加其他工作内容的人员配置。对正在有效推进转型的企业而言，员工规模总体仍将增长。

在其他关键决策上，调研尚未呈现明确趋势。这反映出，不同企业和行业会根据各自的人才布局策略和业务需求，在人才如何分布、对初级岗位招聘的依赖程度，以及对面对面协作的重视程度等方面作出不同选择。

聚焦已进入“优化”阶段的15%企业：增长信心、韧性文化与长期视角
 

尽管大多数受访企业在房地产运营中的人工智能应用仍处于早期或中期阶段，尚未达到成熟应用水平，但也有少数企业基于不同的战略认知和运营模式推进人工智能应用。其中，15%的受访企业已进入人工智能应用的“优化”阶段，并呈现出一系列鲜明特征。

这些企业对员工规模增长抱有更高预期，因为它们认为，人工智能既能提升效率，也能创造新的增长机会。

在执行层面，它们的优势既源于不断提升自身适应能力，也得益于较高的科技应用成熟度。在企业韧性、员工生产力与绩效、创新能力和文化活力等一系列战略议题上，它们也能高效开展跨职能协作。

在制定业务战略时，这些企业能够充分考虑宏观环境冲击，也更有可能将网络安全与办公场所安全风险的影响全面纳入企业房地产战略中。

这种主动为变化做好准备的企业文化，能够增强运营韧性，使企业在整体发展方向进一步明确时更快推进转型。

企业房地产团队关注可量化指标，企业管理层则更看重战略价值
 

相较以往，企业管理层对企业房地产团队提出了更明确的要求：除了优化成本，团队还应在提升员工生产力、推动企业创新和增强企业韧性方面取得可衡量的成效。这表明，企业房地产职能对业务发展的支持作用正在进一步增强，其角色也正由成本管理者转向战略价值创造者。

然而，企业房地产负责人也面临成效衡量的难题。能源消耗、空间利用率和单位面积成本可以量化；但要衡量企业房地产如何提升员工生产力、推动企业创新或增强企业韧性，则需开展长期追踪研究和员工调研，并借助相应的分析模型，而多数企业房地产团队目前尚不具备应用这类模型的能力。

在企业房地产团队需要实现的各项业务成果中，支持房地产组合快速调整——即根据业务需求变化及时调整空间——是企业房地产职能最直接、也最易衡量的价值贡献之一。因此，企业房地产团队往往更关注这一目标，从长远来看，这也有助于回应管理层的战略诉求。企业如能拥有更具弹性的房地产组合，便可快速调整空间，使员工更快适应业务环境变化，并在无需经历漫长房地产筹备周期的情况下试行新的办公模式。

专业能力缺口取代预算限制，成为首要障碍
 

本项调研开展15年来，企业房地产团队的专业能力缺口首次取代预算限制，成为制约企业房地产转型的首要因素。其中，企业对人工智能、数据分析及新兴科技领域的相关人才与技能需求最为迫切。

此外，企业房地产团队往往缺乏推动人工智能转型所需的变革管理能力，企业内部壁垒也使跨职能协作难以有效开展。同时，团队还难以选取适当的衡量指标，清晰展现企业房地产职能为业务创造的价值。

上述结果也说明，为何仅有少数企业能够将监测与分析结果转化为房地产组合层面的实际行动。即使预算充足，若企业缺乏指导科技工具选型所需的人工智能专业能力、推动应用落地所需的变革管理能力、确保企业房地产工作与业务战略协同的跨职能协作能力，或用于衡量并展现企业房地产职能价值的工具，仍然难以推动变革。

企业希望打造高品质、科技赋能且体验丰富的房地产组合
 

当受访企业需要在影响未来房地产投资的不同战略选项之间作出取舍时，调研结果呈现出清晰的选择倾向：企业更看重长期战略布局、人工智能驱动的楼宇运营优化、楼宇品质与配套设施、定制化用户体验，以及为未来增长“预留”空间。 

上述选择反映出企业明确的战略愿景：在推进人工智能转型的同时，打造高品质、科技赋能且体验丰富的房地产组合，以吸引人才并提升业务绩效。

科技投入的两难
 

在提高员工生产力的目标下，企业正面临一项关键的平衡难题。企业往往优先投资先进科技工具、人工智能应用和稳定可靠的科技基础设施。相较之下，对可灵活调整的个人办公空间、提供多元工位类型的灵活办公场所，以及健康福祉设施等实体空间要素，企业的投入相对较少。然而，这些办公场所要素同样直接影响员工的认知表现，以及其思考、专注、交流和协作的方式。自然采光、良好的声学环境、热舒适性、便于员工走动的空间和专注办公区，都是办公场所应满足的基本功能要求。科技投入与办公场所体验不应成为相互竞争的优先事项，而应共同成为持续激发员工潜能的重要基础。

与此同时，科技投入也给企业带来新的挑战。企业房地产组合面临的四大主要风险中，有三项与科技相关：网络安全与数据隐私（47%）、科技及人工智能带来的颠覆性影响（41%），以及人工智能对空间需求影响的不确定性（40%）。这也构成企业管理层制定战略路线图时的核心两难：企业必须加大科技投入以提高生产力，同时也要妥善应对伴随科技发展与应用而来的安全隐患与不确定性。因此，相关策略应着眼于化解这些问题，避免多重风险相互叠加。

战略愿景与实际投入能力的落差
 

人工智能转型也在改变企业房地产总占用成本（Total Cost of Occupancy, TCO）的构成，使企业的战略愿景与其实际可承受的投入之间出现落差：
 

• 外部成本压力是推高企业房地产总占用成本的主要因素：能源和公用事业、运营维护等日常开支，叠加通胀压力以及人工和设施管理成本，导致总占用成本出现不可避免的基础性增长，进而压缩企业开展战略投资的空间。能源和公用事业、运营维护等日常开支，叠加通胀压力以及人工和设施管理成本，导致总体空间使用成本出现不可避免的基础性增长，进而压缩企业开展战略投资的空间。
  
  
• 企业还需承担新增科技投资：人工智能驱动的岗位自动化及科技基础设施建设需求，将在传统升级和维护计划之外带来新的资本性支出，迫使企业重新分配本已有限的资本预算。
  
  
• 处于人工智能应用优化阶段的企业，从战略角度正面看待更高的总占用成本： 在企业房地产运营中处于人工智能应用优化阶段的15%受访企业，预计其总占用成本增幅将更高，但它们将相关投入视为对科技、岗位自动化和高品质配套设施的战略投资，而非单纯的成本负担。

在人才战略仍在调整，人工智能对空间需求的影响尚不明朗，成本压力也持续加剧的背景下，企业房地产负责人需要在信息尚不完整的情况下，同时权衡多项相互竞争的优先事项。处于人工智能应用优化阶段的15%受访企业并未等待形势进一步明朗，而是持续增强应对变化的能力。

领先企业采取的三项战略行动
 

行动一：完善能力布局，同时为未来保留选择空间

领先企业主要通过三种方式获取并发展所需能力，增强其应对未来变化的韧性：

• 通过战略合作快速获取所需能力。 当企业自身缺乏推进人工智能应用或开展专业数据分析所需的能力时，可与可信赖的外部顾问合作。在外部合作伙伴提供具体执行支持的同时，企业仍掌握战略控制权与治理职能，内部团队则聚焦企业房地产工作的整体统筹与内部协同。
  
  
• 持续建设内部能力，形成长期优势。系统建设衡量与评估体系，并提升情景规划、跨职能协作（包括企业房地产、人力资源、信息技术和财务）及变革管理能力。
  
  
• 结合不同周期下的制约因素，分阶段投入。 优先建设具备长期价值的基础能力，以应对未来变化，并在人才战略明确前，为资本投入较高的空间改造保留调整余地。
   

行动二：为员工结构可能出现的多种变化做好准备

企业在解决当前制约问题的同时，也应为未来保留多种选择，避免假定员工结构只会沿单一路径演变，进而作出难以调整的长期承诺。

• 围绕人才战略与办公安排的多种可能，分别梳理相应的转型需求。 例如，人工智能将更多用于推动岗位自动化，还是用于增强员工能力；办公地点布局将趋向分散，还是以核心办公枢纽为主。
  
  
• 统筹科技应用与实体空间，打造支持员工生产力与认知表现的办公环境。 办公空间设计应同时为员工提供充分的数字化支持，并通过优质的实体空间和高品质配套设施促进员工交流协作、提升工作表现。企业在进行相关规划时，应避免顾此失彼。
  
  
• 构建弹性房地产组合，增强企业适应能力。 例如，采用差异化租赁期限、设置卫星办公点，以及运用模块化空间设计。
   

行动三：建立动态监测机制，提升决策敏捷性

企业应将长期存在的不确定性纳入规划，并增强快速识别变化、及时调整方向的能力：
 

• 强化跨职能协作  
  通过共享数据看板、定期沟通，以及共同分析未来可能出现的不同情景及应对方案，在企业房地产、人力资源、信息技术、财务和运营职能之间建立系统化协作机制，从而更早识别变化、加快协同决策。
  
  
• 持续跟踪先行指标
  监测员工的空间使用模式、人工智能应用率及员工偏好变化；建立试点项目的反馈闭环，增强企业在环境发生变化时的及时调整能力。
  
  
• 明确资源配置的决策标准与触发条件
  成本压力达到何种程度时，应考虑推迟转型？在资源受限时，投资回报率达到何种水平，才足以支持相关投入？哪些能力必须由企业内部掌握，哪些可以借助合作伙伴补足？

仲量联行《2026全球未来办公调研》于2026年1月至4月开展，汇集来自全球21个市场逾2,200名企业管理层和企业房地产负责人的观点。受访企业覆盖15个行业，其中，全球员工规模少于5,000人的企业占50%，5,000至9,999人的企业占27%，10,000人以上的企业占23%。本次调研主要探讨在科技持续演进、经济与地缘政治多重压力交织的背景下，企业如何推进人工智能转型、加速提高生产力，并统筹风险管理与房地产组合战略。

2024未来办公调研