重塑标准，前瞻未来 | 仲量联行发布《新评价体系下上海超甲级办公楼引领市场复苏》

2025年上海地区生产总值达5.67万亿元，位居全国首位、全球第五，城市能级的系统性跃升正为办公楼市场注入长效需求支撑。伴随全球核心城市办公楼市场“品质跃升（Flight to Quality）”的趋势，上海办公楼市场亦迈入价值重构与分化发展的关键阶段，企业选址考量愈发多元。在此行业迭代节点，仲量联行基于租户问卷调研、业主深度访谈及长期跟踪研究，重磅发布《重塑标准，前瞻未来 —— 新评价体系下上海超甲级办公楼引领市场复苏》，开创性地提出融合“开发+运营”双重视角的“3+5”办公楼综合评价体系。

仲量联行中国区首席执行官张静表示：“上海城市能级的系统性跃升，正重塑办公楼市场的底层逻辑。我们突破传统范式，构建融合‘开发’与‘运营’双重视角的‘3+5’全新评价体系：在承继三大基础维度的同时，首次系统纳入人本体验、资管调适、片区驱动、低碳可持续及数智化五大维度。这不仅为市场甄别优质资产提供了更立体、专业的标尺，更标志着上海办公楼市场正式迈入以‘全维度综合价值’为核心竞争力的新发展阶段。”

企业对员工人本体验的重视程度正加速提升，当前企业租户不再将办公楼单纯定义为纯粹的工作场所，而是期待项目融合生活方式及社交体验等多元场景。作为面向未来的办公项目，塑造生活方式场景，正成为众多业主在新项目规划开发与存量资产提质升级阶段愈发重视的核心主题，而生活方式型办公场景的构建，需要依托多元化配套设施与业主精细化运营能力的双重支撑。领先的业主正在构建超越基础需求的差异化配套，搭配持续精细化的运营管理。

资管调适力指业主积极主动地结合宏观市场周期、产业发展趋势与企业租户全生命周期需求，前瞻性地对楼宇硬件、租户运营、多业态协同体系进行持续、动态优化调整的综合能力。领先的业主并非简单追求快速去化或固守预设方案，他们结合所在片区产业特色，前瞻预判长期产业趋势，均衡布局多元业态。

项目的长期持续发展，不再局限于项目自身的打造，而在于持续主动拓宽项目边界，联动属地政府、其他业主、相关机构，持续优化交通基建、产业资源与公共服务，将自身深度嵌入更大的片区价值网络之中，推动片区能级提升和品牌形象塑造，并形成“楼宇提升片区、片区增益楼宇”的双向正向循环。

越来越多的租户对所承租楼宇的低碳改造和能效提升的需求持续上升，也愈加期待业主提供协同支撑。能够同时实现开发建造端低碳落地与长期运营端降碳投入的标杆项目，实现了租金水平与入驻率的双重优势。而在运营阶段持续推进节能改造、绿色运维、租户低碳协同工作的项目，对优质租户具备更强吸引力。

在 AI 产业持续迭代、企业数字化转型全面深化的背景下，适配 AI 运行需求的办公数智化升级已成行业不可逆趋势。办公楼作为企业运营的核心载体，其数字化基础设施的冗余与韧性，以及数智化运营服务力，直接决定企业各类AI 业务落地效率、数据运营安全性等方面，是定义未来高端办公品质、衡量楼宇长期核心竞争力的关键维度。

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“当前上海办公楼市场呈现显著的差异化发展态势。依托全新‘3+5’评价体系筛选出的超甲级办公楼，兼顾硬件开发基底与资产长效运营能力，租金已经率先企稳回升，并正在逐步引领整体市场的修复进程。与此同时，该类项目在去化效率等其他核心指标上同样具备显著领先优势，稀缺属性持续凸显。”

随着上海核心区域办公用地供给持续收缩、叠加企业办公品质升级需求持续释放，双重因素不断放大超甲级办公资产的稀缺属性。超甲级办公楼将作为行业价值标杆，稳步拉动上海整体办公楼市场修复回暖。在租金方面，2026年上半年超甲级办公楼租金已率先企稳回升，拉动全市办公楼租金下行幅度持续收窄。展望未来五年，超甲级办公楼租金年均复合增长率将达到6%左右，并将持续引领市场表现。

展望未来，全新评价体系将引导上海办公楼市场迈向更高质量的发展阶段。业主将从办公楼出租方升级为长期价值运营者，以面向未来的视野深耕五大维度；企业租户将获得更具前瞻性的选址考量；同时，政府也可借此进一步探索片区驱动的实现途径，更有效地统筹区域资源配置与产业生态塑造。新的评价体系为业内领航者提供更全面系统性的思考，引领上海办公楼市场在深度变革中迈入新阶段。

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仲量联行深耕中国办公楼市场，以持续迭代的研究视角捕捉先机，重塑行业标尺。凭借超过30年的数据积累，我们将深度洞察转化为覆盖资产定位、租户匹配与片区生态优化的全链专业服务——为业主提供韧性提升策略，为租户锚定价值坐标，为区域发展输出决策依据。作为领先的专业房地产服务机构，我们坚持以洞察赋能服务，以实践反哺研究，持续为行业提供穿越周期的专业参照，助力中国商业地产市场健康发展。

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