十五五·策见不动产 | 投资者篇：穿越周期迷雾，回归理性价值投资

过去三十年，中国房地产市场经历了从零起步的高速城市化进程，在经历了周期性调整后，逐步回归理性和价值投资。未来，房地产投资者将面临持续波动和差异分化的市场格局。理性量化分析长期价值、中期趋势和短期波动对房地产资产价值的影响、制定相应的行动计划和策略，成为房地产投资者构建“投融建管退”全生命周期能力的核心专业能力。

仲量联行“十五五·策见不动产”系列洞察第三篇，我们将深入探讨投资者如何构建穿越周期的资产配置策略，以在不确定的市场环境中实现稳健的价值增长。

决定商业地产长期价值的核心要素是城市的全球竞争综合实力和持续吸引高端资源的能力，包括创新人才、科技研发、金融资源、高端产业及制度环境等。中国主要城市都制定了面向2035年的国土空间规划，明确了城市发展的长期目标、战略愿景和定位，体现了城市发展的人民性和整体性。我们应保持战略定力，发挥后发优势，深化城市高质量发展进程，逐步解决高速城市化发展中遗留的阶段性问题。从投资者角度来看，需要回答的核心问题就转变为——哪些城市是投资主场，具有长期战略意义？在周期性波动中，确保安全的风险底线在哪里？在这些城市，投资者作为城市发展的长期战略合作伙伴，将“稳定持续、风险可控”作为投资决策的核心逻辑。

以北京为例，金融街、CBD核心区以及丽泽金融商务区近期的商务办公用地出让，以及金融街南拓广安区域的大宗楼宇成交，均体现了金融机构和自用需求对城市发展长期价值的充分认可。

房地产投资流动性相对不理想，投资决策周期长，但市场信息透明度高，交易双方对市场的短期预期一致性高，但对中期趋势和结构性机会研判则可能存在差异。从宏观层面看，资金流动性、利率和汇率、通货膨胀等趋势因素都会对资产价值产生影响，进而影响不同类型投资机构在房地产资产配置上的比例、资金成本、期限结构和现金流要求；从中观层面看，投资决策需要更多考虑近期3-5年城市和区域经济增长、产业结构、人口结构、需求偏好、营商环境等中期趋势因素对资产成长空间的影响；从政策层面看，产权制度、基准地价、土地年限、功能混合等制度创新和变革会释放城市更新活力和投资机会。

以上海为例，离岸金融中心建设扩大了跨境资金管理渠道，城市更新功能融合发展的政策指引提升了相关政策的透明度，基准地价和土地使用权续期指导意见的颁布解决了房地产投资中最大的不确定因素。这一系列政策改善了市场预期，扩大了潜在投资标的范围，有利于加速房地产资产的金融化进程。

从微观层面看，基础设施、土地供应、房地产市场供需、租金价格、入驻率等指标变化和预期演变，将对房地产资产价值和运营现金流产生直接影响。特别是重大项目的落地、主导产业核心企业的需求变化等短期冲击，都会引起区域或整体市场的情绪变化。在波动增加的市场环境中，快速、理性地研判短期冲击的影响周期和范围，对制定可持续的差异化竞争策略至关重要。在人工智能时代，企业的组织架构和运营模式正经历根本性变革，主动管理投资组合和构建差异化竞争能力变得愈发重要。在投资端，决策逻辑转变为：聚焦哪类资产、何处具备更好的成长性、潜在可投资标的有哪些、何种因素会触发目标标的投资机会，以及如何提前介入潜在标的的融资和投资需求等。在运营端，差异化竞争能力的构建有利于获得增量机会和市场溢价。如何响应年轻客群需求、提升客户专属感、保障安全和服务稳定性、构建产业链生态优势和产融结合模式，以及如何避免随行就市、墨守成规，成为每个投资项目持续实现资产管理价值的新课题。

以深圳、广州为例，企业自建总部云集，未来企业总部可能与金融机构建立更为紧密、成熟的合作模式，市场化拿地自建和售后返租(leaseback)或将成为企业顺周期下主动管理资产负债表的市场行为。
对机构投资人而言，房地产投资作为流动性相对较低的资产类别，其核心目标聚焦于三大关键能力：价值存储、现金流贡献与增值溢价。尽管受经济周期波动影响，但长期来看，伴随货币总量的持续增长，房地产需发挥其价值存储功能，为现代经济增长提供基础设施支撑和价值锚点。在“六网融合 ”发展新阶段，房地产项目通过持续贡献稳定现金流，成为基础设施投资价值市场化转化的直接出口，也为资产金融化奠定了坚实基础。例如，运用杜邦模型，将房地产投资的财务目标拆解为资产运营的关键考核指标：以净资产收益率（ROE）为核心的长期收益考核，以净营业收入（NOI）为核心的运营指标考核，以加权平均资本成本（WACC）为核心的融资成本考核，从不同期限结构持续培养和提升项目提供增值服务，实现溢价的能力。

仲量联行华北区战略顾问部负责人王飞表示：“在不确定的市场周期中，房地产投资的本质已从单纯的规模扩张转向对‘确定性’的深度挖掘。投资人需透过短期波动，锚定城市长期发展的核心价值，通过精细化的资产运营与多元化的金融工具，将物理空间的稳定性转化为可预期的现金流与抗周期的溢价能力，从而在结构性变革中实现资产的稳健增值。”

仲量联行深谙不动产策略与运营管理，构建了覆盖资产全生命周期的服务体系。我们以“五大趋势”为前瞻洞察，为企业提供从规划到落地的一站式解决方案。我们不仅贯通策略与运营，更精准把控绿色低碳、空间效能及证券化退出等关键环节，以专业经验赋能客户，实现资产的持续增值与卓越表现。

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